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Les dispositions du
décret n°53-960 du 30 septembre 1953 ont été placées dans le code de commerce
(articles L 145-1 à L 145-60) par l'ordonnance n°2000-912 du 18 décembre 2000 .
Cette réforme a été réalisée " à droit constant ".
Le statut des baux commerciaux est protecteur du preneur, et le décret du 30
septembre 1953 avait notamment pour but de pérenniser les exploitations
commerciales en conférant au preneur un véritable droit au maintien dans les
lieux et à défaut de renouvellement de son bail, le versement par le bailleur
d'une indemnité d'éviction.
C'est ainsi que certaines dispositions sont impératives (c'est à dire que les
parties ne peuvent y déroger), comme la durée du bail , le plafonnement du
loyer, les formes du congé.
La compétence matérielle juridictionnelle est le Tribunal de grande instance.(la
représentation par le ministère d'avocat y est obligatoire).
Afin de faciliter les développements nous appellerons le Décret du 30 septembre
1953 relatif au statut des baux commerciaux, aujourd'hui codifié dans la partie
législative du code de commerce : " le statut ".
A - le Champ d'application du statut.
Quand peut-on prétendre au statut des baux commerciaux ?
Il faut un contrat de bail portant sur un local dans lequel un fonds de commerce
est exploité et dont l'exploitant (artisan, commerçant, industriel) est
immatriculé au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des
métiers.
le libéral n'a pas droit au statut.
Les locaux ou immeubles accessoires à l'exploitation indispensables du fonds de
commerce sont également régis par le statut ainsi que les terrains sur lesquels
ont été édifiées des constructions à usage commercial, industriel ou artisanal.
Attention, l'immatriculation au registre du commerce n'est pas une condition de
validité du bail, elle doit être opérante au moment où le congé du bailleur est
délivré au preneur ou quand celui-ci veut se prévaloir des dispositions du
statut des baux commerciaux.
NB : Les parties peuvent décider de se placer dans le cadre du statut par une
extension volontaire, alors que le bail n'était pas visé par les dispositions du
Décret codifié sous réserve de ne pas porter atteinte aux autres statuts tels
que les baux ruraux, habitation ou professionnels.
Le statut s'applique également expressément à d'autres locaux non spécifiquement
commerciaux ou industriels.
Ainsi, le statut s'applique pour les locaux ou immeubles abritant des
établissements d'enseignement, aux baux consentis aux communes pour des
immeubles ou des locaux affectés, soit au moment de la location, soit
ultérieurement et avec le consentement exprès ou tacite du propriétaire, à des
services exploités en régie.. Aux baux nécessaires à l'exploitation d'un
Etablissement public industriel et commercial ou à une entreprise publique sous
réserve que ces baux ne comportent pas d'emprise sur le domaine public. Aux baux
d'immeubles abritant des sociétés coopératives ayant la forme commerciale ou un
objet commercial, soit des sociétés coopératives de crédit soit des caisses
d'épargne et de prévoyance. Enfin, aux baux conclus avec des artistes et
reconnus auteurs d'œuvres graphiques et plastiques.(la liste des artistes est
dressée par le Code général des Impôts article 98 A annexe III).
Attention, le statut ne s'applique pas aux conventions d'occupation précaires
accordées par l'administration sur un immeuble acquis par elle à la suite d'une
Déclaration d'Utilité Publique.
B - de la durée du bail commercial
Liminaire :
Il faut bien noter que le contrat de bail commercial ne prend pas fin à la date
stipulée d'expiration du contrat, sans congé. Les baux commerciaux ne cessent
que par l'effet d'un congé donné suivant les usages locaux au moins 6 mois à
l'avance.
A défaut le bail fait par écrit se poursuit par tacite reconduction au delà du
terme, non pas pour une même durée et pour un nouveau bail comme en droit
commun, mais pour une durée indéterminée et avec le même bail.
Le congé doit être notifié obligatoirement par exploit d'huissier sinon il ne
serait pas valable.
La durée du bail ne peut être inférieure à 9 ans. Cette durée ne s'impose qu'au
bailleur, en effet le preneur a la faculté de résilier à l'expiration d'une
période triennale, dans les formes prévues à l'article 5 devenu le L 145-9 du
code de commerce, sauf stipulations contraires.
A défaut de clauses contraires, le preneur peut résilier à l'issue d'une période
de 3 ans en notifiant un congé au bailleur par exploit d'huissier au moins 6
mois à l'avance.
Les parties peuvent décider de ne pas se placer sous le statut en concluant un
bail pour une durée au plus égale à 24 mois.
Attention si le preneur est laissé dans les lieux à l'issue des 24 mois, il
s'opère un nouveau bail régi par le statut. De même si les parties décident un
renouvellement exprès du bail ou la conclusion d'un nouveau bail pour le même
local.
C - du droit au renouvellement
Qu'est ce que signifie le droit au maintien dans les lieux ?
C'est le droit pour le preneur justifiant du respect des règles du statut de
voir son contrat de bail renouvelé, pour un loyer plafonné, ou à défaut une
indemnité d'éviction si le bailleur refuse le renouvellement pour des raisons
légitimes.
A titre liminaire, le droit au maintien dans les lieux trouve son origine dans
la lutte contre la précarisation du fonds de commerce. C'est pourquoi, ce droit
ne peut être invoqué que par le propriétaire du fonds de commerce en
exploitation effective durant au moins trois ans précédant la fin du bail à
renouveler.
Le délai de 3 ans courant non pas à compter du congé mais à compter
rétroactivement de la date d'expiration du bail ou du terme d'usage qui suit la
demande de renouvellement.
Le preneur peut invoquer un motif légitime d'inexploitation de son fonds, comme
par exemple une maladie ou encore un conflit portant sur la propriété du local.
1 - le renouvellement
A défaut de congé du bailleur, le preneur bénéficiant du statut et qui souhaite
obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande dans les 6 mois
qui précèdent l'expiration du bail, soit le cas échéant, à tout moment au cours
de sa reconduction. La demande sera notifiée également par exploit d'huissier.
Dans les trois mois le bailleur doit répondre dans les mêmes formes et faire
connaître au preneur son intention d'accepter le renouvellement ou s'il refuse
les motifs qu'il oppose. A défaut de réponse dans ce délai, le bailleur est
réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent.
Le preneur a 2 ans pour saisir le Tribunal pour contester ce refus ou demander
une indemnité d'éviction.
Attention, le bailleur peut être d'accord sur le principe du renouvellement mais
demander un loyer plus élevé, dans ce cas toute une procédure longue et complexe
se met en place et peut aboutir à la fixation du loyer par le Tribunal de Grande
Instance.
2 - le refus de renouvellement
Avec indemnité d'éviction
le bailleur est en droit de refuser le renouvellement du bail. Toutefois il
devra, sauf exception, verser au preneur une indemnité d'éviction égale au
préjudice causé par le défaut de renouvellement.
Cette indemnité comprend la valeur marchande du fonds augmentée éventuellement
des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais
fiscaux, sauf si le bailleur prouve que le preneur ne subit aucun préjudice.
Le bailleur doit également une indemnité d'éviction s'il reprend l'immeuble
existant pour le reconstruire.
Sans indemnité d'éviction
le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement
d'aucune indemnité :
S'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant.
Lorsqu'il s'agit d'une cessation de l'exploitation du fonds, l'infraction
commise ne pourra être invoquée que si elle s'est poursuivie ou renouvelée plus
d'un mois après une mise en demeure du bailleur délivrée par acte
extrajudiciaire en précisant le motif invoqué.
S'il est établi que l'immeuble doit être totalement ou partiellement démoli
comme étant d'insalubrité reconnue par l'autorité administrative ou s'il est
établi qu'il ne peut plus être occupé sans danger en raison de son état.
Le locataire qui peut prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé
de quitter les lieux avant de l'avoir reçue. Jusqu'au paiement de cette
indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions du bail expiré.
Dans ce cas, le preneur devra verser une indemnité d'occupation.
D - du loyer
Quelle est la philosophie qui gouverne la fixation du loyer ?
Le loyer d'origine est libre, il est plafonné en cours de bail, lors d'une
révision triennale légale ou en renouvellement en fin de bail, après 9 ans. Ce
plafonnement signifie que le loyer fixé à défaut d'accord amiable doit
correspondre à la valeur locative.
La valeur locative se calcule d'après ; les caractéristiques du local ; la
destination des lieux ; les obligations des parties au contrat ; les facteurs
locaux de commercialité ; les prix couramment pratiqués dans le voisinage.
Le plafonnement du loyer lors du renouvellement se situe dans une double limite
la valeur locative et la variation du loyer par l'indice trimestriel du coût de
la construction tous les trois ans.
Les parties peuvent convenir d'une variation du loyer par rapport à la recette
de l'exploitant, ces loyers ne seront pas plafonnés. La variation peut même être
annuelle.
1 - la révision du loyer (en cours de bail)
Dans ce contexte, le loyer est plafonné aussi.
La révision triennale du loyer est légale, il n'y a pas besoin de la prévoir
dans les clauses du contrat. De plus, elle est d'ordre public et elle en peut
être mise en œuvre qu'à compter de 3 ans écoulés (plus 1 jour).
A compter de la conclusion du bail
A compter de la précédente révision
A compter d'une fixation judiciaire
- révision à la hausse (déplafonnement)
Le bailleur qui souhaite un déplafonnement doit adresser au preneur une lettre
recommandée avec accusé réception en fixant un montant approximatif, car il ne
dispose pas de l'indice du trimestre non encore publié. Le délai de prescription
de 2 ans court à compter de la réception de cette lettre.
Il ne peut le faire qu'à deux conditions :
il justifie d'une modification des facteurs locaux de commercialité.
..modification qui a entraîné en elle même une augmentation de plus de 10% de la
valeur locative.
- révision à la baisse
Dans ce contexte, il n'y a pas de règles de plancher, mais le loyer devrait se
situer entre le plafond résultant du jeu des indices et la valeur locative et ne
pas descendre en dessous des valeurs contractuelles.
La jurisprudence l'a pourtant admis. Le loyer peut donc descendre en dessous de
celui qui était fixé dans le contrat après fixation judiciaire.
- la clause d'échelle mobile
C'est une indexation pour éviter le formalisme de la révision triennale, elle se
fonde sur l'indice INSEE du coût de la construction ou sur un indice en rapport
avec l'activité de l'une des parties.
NB : la révision triennale par le jeu de l'indice INSEE du coût de la
construction est d'ordre public, si nous sommes en présence d'un autre indice,
c'est une indexation.
Les intérêts de l'indexation
- automaticité
- souplesse pour le bailleur
en cas d' oubli, la prescription n'est pas biennale mais quinquennale .
Dans cette hypothèse, le statut a prévu un cas de révision légale, si le loyer
augmente de + de 25%. A compter de cette conditions on retombe dans une
procédure normale de fixation (Lettre recommandée avec montant ).
La jurisprudence a précisé que le texte prévoyant la révision du loyer indexé ne
distingue pas entre les parties. C'est pourquoi le bailleur peut également
demander la révision.
Attention l'indexation n'empêche pas la révision légale si un délai de 3 ans
s'est écoulé.
NB : il existe 4 cas de révisions
amiable
contractuelle (échelle mobile)
légale triennale
quand il y a variation de plus du quart.
2 - Le loyer du bail renouvelé (en fin de bail)
Le renouvellement du bail ne peut intervenir qu'après un congé ou une demande de
renouvellement.
Les formes
refus de renouvellement avec indemnité d'éviction (sans motivation)
offre de renouvellement avec mention du loyer (sans motivation)
congé refus renouvellement pour infraction (motif grave et légitime)
NB : après 12 ans le loyer est automatiquement déplafonné.
Attention, si la demande de révision est délivrée avant le congé et pendant la
tacite reconduction, la jurisprudence a décidé que la demande prime sur le congé
et empêche la tacite reconduction. Le bail sera renouvelé au terme d'usage
suivant (A Paris le 1 02 ; 1 04 ...).
Dans ce contexte, le loyer est plafonné et doit correspondre à la valeur
locative dans l'hypothèse où par le jeu des indices INSEE il excéderait ladite
valeur locative.
Le bailleur va se heurter au plafonnement à l'indice d'origine et à celui du
nouveau. Sauf à prouver les motifs de déplafonnement énumérés comme suit:
la durée de 12 ans et un jour ou 9 ans et 6 mois
stipulation contraire (le plafonnement n'est pas d'ordre public)
Modification d'un élément de la valeur locative (modification notable des
locaux)
Changement de la destination des lieux
Obligations respectives des parties (charges diverses dans le bail)
Modification notable des facteurs locaux de commercialité
Attention, la codification a semble-t-il englobé l'ancien article 23-5 " les
prix couramment pratiqués dans le voisinage " comme un nouveau cas de
déplafonnement, en effet le nouveau texte L145-34 du code de commerce renvoie
aux articles 23-1 à 23-5 pour calculer la valeur locative. Certains auteurs
prétendent qu'il s'agit d'une erreur du législateur devant être réparée
prochainement……
3 - Les exceptions au plafonnement :
les bureaux ne sont pas soumis à la règle du plafonnement (aujourd'hui les
banques sont assimilées à des bureaux).
les locaux monovalents (qui n'ont qu'une seule activité et où il n'est permis de
relouer le local pour une autre destination qu'au prix de travaux considérables)
ex : les hôtels, cinémas, cliniques, caves de Champagne, ou la banque de France
qui comprend un chemin de ronde….
Attention, les hôtels ou il y a un restaurant sont jugés monovalents en se
référant au critère de l'unicité du fonds de commerce et ce nonobstant les
clauses du bail.
E - clause résolutoire
La clause résolutoire permet une résiliation automatique du bail en cas
d'infraction aux clauses du bail ayant duré un certain temps. (un mois).
Le bailleur doit mettre en demeure - (commandement visant l'infraction et la
clause résolutoire) - au préalable, le preneur d'avoir à cesser l'infraction. La
résiliation ne peut viser que ce qui est stipulée au bail. (défaut de paiement
de loyer et charges, ou encore la sous location sans autorisation).
Le bailleur doit prouver la persistance du manquement et agir de bonne foi sous
contrôle du juge s'il est saisi.
Attention, pour expulser, il faut demander au juge de constater que la clause
est acquise régulièrement. Il rend alors une ordonnance permettant l'expulsion
et prononce la résiliation judiciaire du bail.
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Les
agences immobilières et les notaires du Nord Pas de Calais
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